청년 전세보증금 반환보증, 가입했는데도 못 돌려받는다고?

✅ [꿀팁] 전세보증보험, 가입만 한다고 다 되는 건 아닙니다

전세보증보험에 가입했는데도 보증금을 못 돌려받는다면?
그건 대부분 **‘처음부터 보증 대상이 아니었거나, 중간에 자격이 상실됐기 때문’**입니다.

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⚠ 실제 보장 안 되는 사례들

1. 확정일자 누락

• 전입신고만 해두고 확정일자 안 찍은 경우 → 가입 자체가 무효
• 보험기관이 책임지지 않음

📌 반드시 계약서에 확정일자 받고 난 뒤 신청해야 합니다.

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2. 계약 기간 중 이사 or 계약 해지

• 전세 기간 도중 이사하거나, 중도에 계약을 해지하면
  → 보증 종료
  → 만기 때 보장 못 받습니다

📌 중도 해지 시 ‘보증 취소 요청’을 반드시 해야 합니다.

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3. 임대인이 근저당 잡은 후 보험 가입한 경우

• 가입 당시에는 문제가 없었는데
  보험 심사 전에 집주인이 근저당을 새로 걸어버리는 경우,
  → 심사 탈락 또는 나중에 보장 제외 사유가 됩니다

📌 등기부등본은 가입 직전에도 한 번 더 확인하는 게 안전합니다.

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4. 불법건물, 무허가 건물

• 예: 다가구 주택 중 일부 층만 주거용 등록,
  계약한 층이 불법 용도변경된 공간이면 → 보장 제외

📌 등기부등본상 ‘주택’으로 표시된 공간인지 확인 필요
특히 반지하, 옥탑방, 원룸 건물은 더 주의!

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5. 임차인 과실로 인한 정보 누락

• 보증 신청 시 계약서 누락, 임대인 정보 오류, 주소 불일치 등이 있으면
  → 가입 자체가 무효가 될 수 있음

📌 신청서류 꼼꼼히 확인하고, 온라인보단 대면 신청이 더 안전할 때도 있어요

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✅ 가입 시 꼭 체크해야 할 5가지

1. 계약서에 확정일자 찍혔는가? (주민센터 방문 필요)
2. 전입신고는 했는가? (정부24 또는 주민센터)
3. 등기부등본상 임대인 정보·주소·근저당 여부 확인했는가?
4. 주택 용도는 ‘주거용’인가? (불법 건물 아님?)
5. 신청 직전 임대인의 추가 근저당, 압류 등 없는가?

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🔍 뉴스 속 실제 사례 참고

“HUG 보증 가입했는데, 보증서 발급 직전 임대인이 다른 은행에 근저당 설정을 걸었다.
보험사는 심사탈락 통보했고, 세입자는 7천만 원을 돌려받지 못했다.”
— [서울경제, 2024.11.16]

“임차인이 전입신고만 하고 확정일자를 찍지 않아 보증기관으로부터 지급 거절을 받았다.”
— [한겨레, 2023.09.08]

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1. 전세보증금 반환보증이란?

전세 계약이 끝났는데 보증금을 못 돌려받는 상황, 생각보다 많습니다.
임대인이 파산하거나, 전세사기를 당했거나, 근저당 잡힌 집이라면 정말 보증금이 날아갈 수 있어요.
그걸 막아주는 제도가 바로 전세보증금 반환보증입니다.
임대인이 돈을 안 주면, 대신 보증기관이 세입자에게 돈을 돌려주는 ‘보증보험’ 같은 개념이에요.

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2. 2025년 최신 변경사항 요약

• 신청 가능 연령: 만 34세 이하 → 만 39세 이하로 확대
• 보증금 한도: 수도권 기준 3억 → 4억 원까지 상향
• 보증 대상 주택 확대: 다가구, 오피스텔 포함
• 보증료 지원 확대: 청년 및 신혼부부는 보증료 전액 지원 (최대 40만 원)

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3. 누가 신청할 수 있나요?

• 만 19세 이상 ~ 만 39세 이하 청년
• 연소득 5,000만 원 이하 (기혼자는 부부 합산 가능)
• 보증금 4억 이하 (수도권 기준), 주거용 주택
• 서울시 거주 무주택자
• 보증기관(HUG, HF, SGI) 중 한 곳에서 전세보증금 반환보증에 가입한 사람

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4. 신청 방법 (절차)

1. 전입신고 & 확정일자 받기 → 주민센터
2. 보증기관(HUG, SGI 등)을 통해 반환보증 가입
3. 보증료 납부 → 카드 또는 계좌이체
4. 서울시 보증료 지원 신청 → 정부24 또는 관할 구청
5. 심사 후 지원금 지급

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5. 보증료는 얼마나?

• 보증금의 약 0.128% ~ 0.154% 수준
• 예: 보증금 1억 원이면 약 12만~15만 원 정도
• 2025년부터 청년은 최대 40만 원까지 보증료 전액 지원 받을 수 있어요

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6. 준비서류 & 어디서 발급하나요?

서류명발급처

 

전세계약서	계약 시 직접 보유
전입신고 사실 확인서	주민센터 또는 정부24
확정일자 확인된 계약서	계약서 지참 → 주민센터에서 확정일자 등록
임대인의 등기부등본	대법원 인터넷등기소 (www.iros.go.kr)
주민등록등본	정부24 또는 주민센터
소득금액증명원	홈택스 또는 세무서
본인명의 통장 사본	본인 은행
혼인관계증명서 (기혼 시)	정부24 또는 주민센터
보증서 및 납부영수증	보증기관에서 발급

 

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7. 어디서 신청하나요?

• 보증 가입:
  → HUG(주택도시보증공사), SGI서울보증, 한국주택금융공사(HF) 중 택 1
• 보증료 지원 신청:
  → 정부24 또는 거주지 관할 구청

8. 실제 사례로 경각심 갖기

📍 사례 1 – 보증금 미반환
서울 강서구에 거주하던 28세 A씨.
전세계약이 끝났지만 집주인이 연락을 끊고 보증금을 돌려주지 않음.
다행히 반환보증에 가입해 두었던 덕분에 HUG를 통해 2개월 만에 전액 환급.

📍 사례 2 – 보증 거절당한 케이스
수원에 살던 30세 B씨는 전입신고만 하고 확정일자 등록을 안 해서
보증보험 심사에서 탈락. 결국 법적 소송 진행, 시간과 비용이 배로 들었음.

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9. 이런 사람은 반드시 가입해야 합니다

아래 중 하나라도 해당된다면 지금 바로 가입 고려하세요:

✅ 보증금 3억 이상
✅ 집주인이 법인, 혹은 다주택자
✅ 계약서에 등기부등본 확인 내역 없음
✅ 주변 시세보다 전세가 과도하게 저렴
✅ 전입신고만 해놓고 확정일자 등록 안 한 상태

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10. 마무리

전세 계약은 ‘계약 종료’가 아니라
“보증금이 무사히 내 통장으로 돌아온 날”에야 진짜 끝납니다.

2025년 기준으로 제도도 완화됐고,
청년이면 보증료도 전액 지원받을 수 있어요.

몇 만 원 아끼려다 수천만 원 날리는 일,
지금 이 글을 본 당신이라면 막을 수 있습니다.
청년 전세보증금 반환보증, 꼭 챙기세요.